住宅ローンの変動金利型と固定金利型

利回りが高い預貯金をわざわざ取り崩してまで、金利の低いローンを返してしまったのでは、かえって損をしてしまいます。変動金利型住宅ローンの特徴のひとつに返済期間中に金利が変化しても返済額は五年間固定されている点があります。毎回の返済額がめまぐるしく増滅して家計を圧迫しないように、という利用者への配慮によるものですが、ときにはそれが裏目に出ることがあります。

金利が上昇すると毎回の返済額に占めるのは利息ばかりになってしまい、借入金残高が減っていかないということが起こります。それどころか毎回の返済額よりもかかってくる利息のほうが上回り、この未払い利息(銀行側から見ると未収利息)が累積することになります。高金利の状態が長く続くと当初予定していた返済期間を5年、10年と過ぎても住宅ローンを完済できないという事態になりかねません。

そこで未払い利息と借入金残高の一部を繰り上げ返済するとともに、毎回の返済額を上昇した金利に見合う金額に変更するとよいでしょう。繰り上げ返済は住宅ローンを返している金融機関の窓口に申し込みます。申し込み時には繰り上げ返済の金額や方式、実施時期などを決めるとともに、手数料を確認するようにしてください。1000~5000千円(税抜き)程度かかります。固定金利選択型ローンのなかには3万~5万円(税抜き)程度かかる場合もあります。また、繰り上げ返済できる金額を百万円以上というように取り決めている金融機関もあるので、申し込む前に担当者から説明を受けるようにしてください。

借りているローンが固定金利型の場合は、市中金利がどんどん下がっているのに金利が固定されているため、毎月の返済額は高いままということが起こります。そんなときは、いま借りている高金利ローンを全額繰り上げ返済して、新たに低金利のローンへ借り換えるという方法があります。この借り換えは公的融資から公的融資へはできません。したがって公的融資から民問融資へ、民間融資から民問融資へと行うことになります。

また、住宅ローンのタイプでは固定金利型から変動金利型や一定期問固定型へ借り換えるのが一般的です。変動金利型や一定期間固定型から、固定金利型に借り換えることは不可能ではありませんが、大半の金融機関が消極的で応じてもらえるのは稀であること、一般的に固定金利型のほうが金利が高いことなどから、現実的とはいえません。借入金が二倍になればその差は二倍、三倍になれば三倍となります。